Алгоритм разработки инвестиционного проекта и последовательные этапы принятия решения о целесообразности его реализации
На сегодняшний день реализация любого инвестиционного проекта в г.Москве связана для инвестора с большими рисками, обусловленными изначально отсутствием всей необходимой юридической и технической информации для точной оценки затрат по реализации данного инвестиционного проекта. Эта информация накапливается постепенно, по мере разработки проекта, и довольно часто инвестор приходит к выводу о низкой рентабельности проекта и нецелесообразности или технической невозможности его дальнейшей разработки в момент, когда по проекту уже понесены очень серьезные материальные затраты, а к работе над проектом привлечена дорогостоящая команда специалистов, которую необходимо будет расформировать или искать ей другое применение. С целью минимизации потерь инвестора предлагается нижеприведенный алгоритм разработки каждого инвестиционного проекта и последовательность принятия решений по его реализации. Риски инвестора при этом ограничиваются только стоимостью выполненных этапов и подэтапов к моменту принятия решения о продолжении или об отказе от реализации данного проекта. Работа над проектом может быть прервана в любой момент, на любом из подэтапов, в случае обнаружения обстоятельств делающих реализацию проекта нерентабельной или невозможной, но в тоже время не исключают выгодной продажи объекта на любом этапе и на любой стадии. Срок отдельных этапов и подэтапов определена примерно для объекта общей площадью 10 000 кв.м и площадью земельного участка 0,5 га в Москве.
1 этап. Предварительный.
Сбор исходных данных, определение функционального назначения, градостроительных, нормативных и юридических ограничений, разработка и утверждение концепции (предпроектного предложения) с основными технико-экономическими показателями, разработка предварительного (грубого) бизнес-плана.
Состав этапа:
1.1. Подготовительный период (ориентировочно 1-1,5 месяца):
- получение ситуационного плана земельного участка;
- получение плана границ межевания территории;
- получение геоподосновы;
- получение кадастровой справки;
- получение заключения по морфотипу;
- получение информации из НИиПИ Генплана о градплане по данной территории и участку;
- получение планов БТИ окружающих строений.
1.2. Предварительные проработки (ориентировочно 2 месяца):
- заключение договора на разработку концепции;
- разработка концепции;
- разработка предварительного (грубого) бизнес-плана;
- выполнение ландшафтно-визуального анализа;
- предварительное исследование свето-климатического режима;
- выполнение историко-архитектурных исследований;
- получение технических условий на стадии ТЭО;
- получение планово-реставрационного задания (дата памятников архитектуры и объектов на исторических территориях города);
- разработка градо-экологического обоснования;
- корректировка предварительного бизнес-плана.
1.3. Проведение согласований и получение заключений (ориентировочно 1,5-2 месяца):
- согласование Управы района;
- согласование Москомнаследия;
- согласование НииПИ Генплана;
- согласование Моспроект-2;
- согласование Префектуры округа;
- заключение АПУ округа;
- заключение Роспотребнадзора;
- заключение ОПС Мосгоргеотреста;
- заключение Москомприроды;
- утверждение предпроектных проработок Москомархитектурой (1-й регламент МКА);
- окончательное формирование предварительного бизнес-плана.
Ориентировочный срок выполнения 1-го этапа 4-6 месяцев.
Получение положительных заключений на данном этапе в указанном объеме дает оценку примерно 60% возможности реализации такого проекта, однако еще не позволяет выполнить более или менее точный расчет его затратной части.
Результат завершения 1-го этапа - первая контрольная точка для принятия решения о вариантах продолжения работы над проектом или принимается решение о выпуске распорядительного документа по реализации проекта или принимается решение о выставлении объекта на продажу в том виде как есть.
С точки зрения организационной структуры, подэтапы 1.1 и 1.2 выполняются специалистами группы «предварительного девелопмента», которая входит в состав службы Технического заказчика. К работе по согласованиям на подэтапе 1.3 привлекаются специалисты группы «подготовки Исходно-разрешительной документации». К разработке бизнес-планов привлекаются специалисты «финансово-экономической» службы.
2 этап. Подготовка распорядительных документов.
Состав этапа:
2.1 Предварительные переговоры (по неформальным каналам) по техническим условиям на присоединение с целью включения (при необходимости) в распорядительные документы особых условий по долевому участию инвестора в развитии городских инженерных сетей и сооружений.
2.2 Сбор данных по существующим землепользователям, собственникам, арендаторам и т.п. с целью включения (при необходимости) в распорядительные документы особых условий по освобождению участка (объекта) от подобных обременений и подготовке их к строительству.
2.3 Предварительные переговоры о «доле города» по объекту в распорядительном документе.
2.4 Разработка «первой редакции» основного бизнес-плана на основании дополнительно собранной к этому времени информации.
2.5 Выпуск Постановления (Распоряжения).
2.6 Подписание инвестконтракта.
2.7 Корректировка основного бизнес-плана на основании фактически выпущенных распорядительных документов.
Ориентировочный срок выполнения 2-го этапа 2 месяца.
Выпуск приемлемых для инвестора распорядительных документов и хорошие показатели бизнес-плана дают оценку примерно 80% возможности реализации такого проекта, и уже позволяют выполнить более или менее точный расчет его затратной части.
Результат завершения 2-го этапа - вторая контрольная точка для принятия решения о продолжении работы над проектом, за которой следуют кадровые решения. До этого момента над проектом работал исключительно существующий (штатный) персонал службы Технического заказчика. С момента выхода распорядительных документов по проекту назначается персональный Управляющий проектом.
Работу над этим этапом по-прежнему координирует группа «перспективного девелопмента». Подэтам 2.1 выполняется с привлечением специалистов из групп Главного энергетика и Главного механика. Подэтап 2.2 выполняется с привлечением специалистов из «юридической службы» и службы «земельно-имущественных отношений». Подготовкой распорядительных документов занимаются сотрудники «юридической службы». К разработке бизнес-планов привлекаются специалисты «финансово-экономической» службы. После выхода распорядительных документов группа «перспективного девелопмента» передает проект Управляющему Проектом.
3 этап. Разработка исходно-разрешительной документации, получение технических условий на присоединение. Выпуск АРИ.
Состав этапа:
3.1 Проведение согласований и получение заключений (ориентировочно 6 месяцев):
- согласование Управы района;
- согласование ГУ ГО и ЧС;
- согласование НииПИ Генплана;
- согласование Моспроект-2;
- согласование Префектуры округа;
- заключение АПУ округа;
- заключение Москомнаследия (для объектов на исторических территориях города);
- заключение Роспотребнадзора;
- заключение ОПС Мосгоргеотреста;
- заключение НИиПИ Генплана;
- заключение УГПС;
- заключение Москомзема;
- заключение ДИГМ;
- заключение Москомприроды;
- заключение о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам;
- выпуск ИРД и АРИ.
3.2 Получение технических условий на присоединение.
Ориентировочный срок выполнения 3-го этапа 6 месяцев.
Результат завершения 3-го этапа - получение ИРД и АРИ третья контрольная точка для принятия решения о вариантах продолжения работы над проектом или самостоятельно продолжать работу по реализации проекта или объект выставляется на продажу в том виде как есть.
Работу над этим этапом координирует Управляющий проектом. Подэтап 3.1 выполняется с привлечением специалистов из отдела подготовки ИРД. Подэтап 3.2 выполняется с привлечением специалистов из отделов Главного энергетика и Главного механика.
4 этап. Заключение договора краткосрочной аренды земли, разработка и согласование проекта, получение разрешения на строительство.
Состав этапа:
4.1 Заключение договора аренды на период проектирования и строительства (ориентировочно 3 месяца):
- получение кадастровой кальки земельного участка;
- согласование кальки с соседними землепользователями;
- выполнение геодезии;
- прохождение ОЗК;
- выход Распоряжения префекта округа;
- оформление договора аренды;
4.2 Разработка и согласование проекта (ориентировочно 6-8 месяцев):
- заключение договора на проектирование;
- разработка проекта;
- разработка и согласование Задания на проектирование;
- согласование Управы района;
- согласование Москомнаследия;
- согласование НииПИ Генплана;
- согласование Моспроект-2;
- согласование Префектуры округа;
- заключение АПУ округа;
- заключение Роспотребнадзора;
- заключение ОПС Мосгоргеотреста;
- УКБГ;
- ЭКОС;
- заключение Москомприроды;
- утверждение проекта Москомархитектырой (2-й регламент МКА);
- оформление свидетельства об утверждении архитектурно-строительного решения;
- выполнение технических обследований и заключений;
- организация информирования жителей о предстоящем строительстве;
- протокол Муниципалитета;
- государственная экологическая экспертиза;
- государственная экспертиза проекта;
4.3 Получение разрешения на строительство (ориентировочно 1-1,5 месяца):
- утверждение Застройщиком (Заказчиком) проектной документации;
- согласование Росохранкультуры;
- нанесение объекта на оперативную карту;
- оформление разрешения на снос;
- получение разрешения на строительство.
Ориентировочный срок выполнения 4-го этапа 9-12 месяцев.
Результат завершения 4-го этапа - согласованный и утвержденный проект и получение разрешения на строительство.
5 этап. Подготовка и проведение тендера на генподряд, заключение генподрядного договора.
Состав этапа:
5.1 Подготовка документов для проведения тендера;
5.2 Организация и проведение тендера на генподряд;
5.3 Подготовка и оформление результатов тендера для принятия решения;
5.4 Заключение генподрядного договора;
5.5 Заключение договоров на вынос и перекладку (прокладку) внешних инженерных сетей;
5.6 Заключение договора на авторский надзор за строительством;
5.7 Передача документации и строительной площадки генподрядной организации.
Ориентировочный срок выполнения 5-го этапа 4 месяца.
Результат завершения 5-го этапа - выбор генподрядчика и передача ему строительной площадки.
Итого, с учетом параллельного выполнения мероприятий подготовительных этапов, общий период работ до выхода на строительную площадку составляет 24 месяца.
6 этап. Строительство, технический надзор. Приемка и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта.
Состав этапа:
6.1 Строительство, технический надзор:
- оформление ордера на производство строительно-монтажных работ;
- строительство;
- организация и осуществление технического надзора за строительством;
- руководство строительством;
- организация и проведение промежуточных Рабочих комиссий;
- подготовка к приему и вводу в эксплуатацию объекта;
6.2 Приемка и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта:
- организация и проведение приемки законченного строительством объекта подрядчиком Заказчику;
- организация и проведение Приемочной комиссии;
- выпуск правового акта органа исполнительной власти на эксплуатацию объекта;
- передача на баланс городским эксплуатирующим организациям участков сетей и сооружений;
- регистрация прав собственности на построенный объект;
- оформление земельно-правовых отношений.
Ориентировочный срок выполнения 6-го этапа 18-24 месяцев.
Результат завершения 6-го этапа - приемка и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта.
Дмитрий Князев
Дополнительные материалы по теме: