Недвижимость: цены, аренда, доходность

Просто удивительно как много людей привыкло думать: «Ну, в долгосрочной перспективе цены на жилье всегда растут, не так ли?» Увы, как показал кризис 2008 года, это не так.

Цены на жилую недвижимость не всегда идут вверх. Фактически, в долгосрочной перспективе рост цен на недвижимость  едва опережает уровень  инфляции. Ни больше, ни меньше. Яркий пример – индекс, учитывающий продажу и покупку домов у канала Амстердама Herengrach с 1628 по 1973 годы. Рост цен с учетом инфляции за почти 350 лет был едва отличим от нуля. Примерно тот же результат показали инвестиции в американский рынок недвижимости. В долгосрочной перспективе цены на недвижимость цикличны.

Однако на самом деле жилая недвижимость может стать отличной инвестицией,  защитить от инфляции, а арендные платежи могут показать хорошую доходность, и если покупка сделана с умом, она может обеспечить хороший прирост капитала.

Но как понять, что вы поступаете мудро?

Важным показателем является соотношение цены на недвижимость и потенциальной суммы от сдачи ее в аренду. Доходности, проще говоря. Этот показатель поможет вам спрогнозировать рост или падение цены в долгосрочной перспективе. Все дело в том, что там, где доходность от аренды высокая, высока и вероятность того, что это место привлечет большее число покупателей, что, в свою очередь, приведет к росту цен на объект. 

Является ли высокая доходность от арены гарантией того, что это хороший вариант для инвестиций и показателем для немедленного совершения сделки?

Ну, не всегда. Ориентироваться стоит не на валовой доход, а на чистую прибыль. Из валового дохода вам все равно придется платить налоги, коммунальные платежи и делать другие выплаты. Покупателям недвижимости за рубежом стоит учесть, что налоги на недвижимость в разных странах отличаются. Потенциальный доход стоит сравнить с текущими процентными ставками банка, инфляцией и рисками, связанными с инвестированием.

А что на счет мест с сезонной возможностью аренды?

На некоторых рынках недвижимости, таких как курортные зоны России и Европы, страны Карибского бассейна и Тихого океана, доходность, как и сам факт сдачи в аренду, являются сезонными. Многие консультанты по инвестициям в недвижимость вполне резонно считают этот вид прибыли ненадежным.

Источники сбора данных

Безусловно, самым обширным, но не всегда самым достоверным источником данных является интернет. Ориентироваться стоит на средний ценовой диапазон избранного сегмента, при этом всегда нужно учитывать расположение объекта, потенциальную привлекательность для арендаторов. Только такая совокупность «домашней работы» может обеспечить некую уверенность с перспективой на несколько лет.

Не во всех регионах аналогичные типы недвижимости будут пользоваться одинаковым спросом. Иностранные арендаторы, как правило, заинтересованы в объектах, находящихся в отличном состоянии, со всеми удобствами (мебель, бытовая техника), в которых ремонт осуществлялся не более 5 лет назад. Большинство риелторских агентств предлагает квартиры на вторичном рынке, за исключением тех рынков недвижимости, где доминируют новостройки. В европейских городах популярны апартаменты, находящиеся в историческом центре города, хотя максимальным спектром представлены квартиры, построенные в 90-е годы либо новостройки.

Доходность от сдачи квартир в аренду в разных странах отличается в разы. Например, в Европе в начале 2008 года диапазон был от 14,13% в Кишиневе (Молдова) до 2,43% в Монако. Тенденция роста арендной доходности возвращается, поскольку цены падали по всей Европе. Тем не менее, в результате недавнего бума в середине 2009 года доходность арендного жилья показала самый низкий уровень за последние 20 лет.

Можно сказать, что доходность коррелирует с риском. Большинство «высокоурожайных» стран в части получения дохода от аренды жилья находятся в восточной Европе.