Перспективы рынка коммерческой недвижимости России в 2015 году

По результатам 2014 года ситуация на столичном рынке коммерческой недвижимости значительно ухудшилась. Особое влияние на сегмент оказали переизбыток предложения и рост налога на недвижимость. На сегодняшний день доля пустующих офисных площадей класса А достигла 30% и в ближайший год ситуация только усугубится вводом в эксплуатацию новых площадей. По оценкам недвижимости, в 2015 году офисный сегмент может пополниться на 1 млн квадратных метров, что увеличит число качественных площадей еще на 6,5%. При условии низкого спроса и такого объема предложения возможно снижение арендных ставок как в рублях, так и в валюте.

От валютных колебаний относительно застрахованы арендаторы, заключившие договоры оплаты в рублях. В этом случае больше гарантий и для собственников помещений – снижается риск неплатежеспособности арендатора. Оплата в рублях характерна для офисов класса В и ниже, однако перенасыщение рынка офисами класса А может сыграть злую шутку. Если курс рубля продолжит ослабление, это повлечет дальнейшее снижение ставок арендных платежей в качественных офисах класса А, что, в свою очередь, может спровоцировать равные цены на офисные площади категорий А и В. Безусловно, при равных ценах арендаторы отдадут предпочтение офису большей комфортности, а это приведет к снижению заполняемости офисов категории В.

Арендные ставки на офисы класса А установлены, преимущественно, в долларах, и при сохранении волатильности рубля могут быть переведены в отечественную валюту. Это, в свою очередь, приведет к снижению доходов собственников помещений на 40-50% по сравнению со ставками в долларах и невозможностью погашать долговые обязательства. Возведение офисов класса А финансировалось валютными кредитами, а значит в нынешней ситуации владельцы бизнес-центров вынуждены будут просить банки о реструктуризации либо терять заложенные объекты.

В сегменте помещений торгового назначения ситуация значительно лучше – на сегодняшний день в Москве пустует  10% торговых площадей. Тем не менее, здесь также возможно снижение ставок арендных платежей и коррекция ставок будет зависеть от продолжительности ослабления рубля. При негативном прогнозе ставки могут снизиться на 20-40% в случае перевода из валютного в рублевый эквивалент. Однако, для удержания текущих арендаторов, собственники фиксируют валютный коридор в диапазоне 45-55 рублей за доллар.

Восстановление сектора торговых площадей опередит  офисный сегмент. Причиной тому меньший переизбыток предложения торговых помещений и планы ретейлеров использовать увеличение потребления и доходов населения. Желающим заработать на офисной недвижимости стоит запастись терпением – на рынок может выйти множество качественных площадей от владельцев с финансовыми трудностями либо стоит искать предложения банков, желающих избавиться от непрофильных активов.

Ольга Шошина