Важные факторы при инвестировании в недвижимость
По сравнению с другими видами инвестиций, инвестирование в недвижимость имеет более благоприятное соотношение риска и прибыли, но с относительно низкой ликвидностью (легкость входа и выхода). Давайте рассмотрим наиболее важные факторы, которые необходимо учитывать при инвестировании в рынок недвижимости.
1. Местоположение недвижимости
Почему это важно?
За многие годы функционирования рынка недвижимости здесь выработалась стратегия, обеспечивающая максимальную рентабельность – место, место и еще раз место. Для жилой недвижимости прибыльность инвестиций основывается на близости и развитости инфраструктуры, безопасности района и привлекательности вида из окна; для коммерческой недвижимости основополагающими факторами будут близость к рынкам, складам, транспортным узлам, автострадам и возможность получения налоговых льгот в определенных районах (так называемые, особые экономические зоны).
На что обратить внимание?
Для среднесрочных и долгосрочных инвестиций придется сделать прогноз развития местности в течение инвестиционного периода. В тихом районе города в ближайшем будущем могут возвести шумный завод, что, безусловно, снизит выгоду от инвестиций в жилье. Желательно провести тщательную проверку в близлежащих районах.
Почему это важно?
Реальное финансирование недвижимости при покупке, порядок цен при продаже, инвестиционный анализ, страховка и налогообложение - все зависит от оценки недвижимости.
На что обратить внимание?
Распространенные методы оценки включают в себя:
- Сравнение характеристик – сопоставление характеристик продаваемой недвижимости с аналогичными объектами на рынке. Подходит как для первичного, так и для вторичного рынка;
- Метод определения затрат – суммируются все затраты за минусом амортизации. Подходит для новостроек;
- Метод определения доходности – производится на основе ожидаемых денежных потоков. Применяется при покупке недвижимости с целью сдачи ее в аренду.
3. Инвестиционная цель и горизонты
Почему это важно?
Учитывая низкую ликвидность и высокую стоимость «входного билета» в инвестиционный рынок, отсутствие ясности целей может привести к неожиданным результатам, включая финансовые трудности. Особенно если финансирование получено под залог.
На что обратить внимание?
Определите какие из следующих категорий соответствуют вашим целям:
- Покупка для личного пользования: экономия на аренде, возможность полноправного распоряжения;
- Покупка для сдачи недвижимости в аренду: регулярный доход и долгосрочный прирост стоимости. К сложностям такого вида владения относится самостоятельное управление недвижимостью, поиск потенциальных арендаторов, разрешение возможных споров с ними, проведение ремонтных работ;
- Покупка для перепродажи (в краткосрочной перспективе): быстрая, но небольшая прибыль, достигаемая, как правило, покупкой на стадии строительства и перепродажей на более поздней стадии;
- Покупка для перепродажи (в долгосрочной перспективе): значительный прирост стоимости, но долгий период ожидания. Может стать хорошей инвестицией к моменту выхода на пенсию или для подросших детей.
4. Ожидаемый денежный поток и потенциальная прибыль
Почему это важно?
Инвестиционная цель и порядок пользования объектом оказывают влияние на размеры денежных потоков и возможность получения прибыли.
На что обратить внимание?
Спрогнозируйте статьи доходов и расходов:
- ожидаемый доход от аренды;
- ожидаемый рост стоимости в долгосрочной перспективе;
- преимущества амортизации (и доступные налоговые льготы);
- анализ стоимости ремонтных работ для возможности продать по лучшей цене;
- соотношение кредитных выплат и стоимости недвижимости.
5. Осторожность в кредитах, знание подводных камней
Почему это важно?
Кредиты удобны, но в современных реалиях приводят к значительному удорожанию покупки. К тому же, спрогнозировать будущую прибыль на основе сегодняшних доходов – затруднительно. Для финансирования сделки с недвижимостью необходимы большие суммы, а потому и риски здесь гораздо выше. Осознание этого поможет извлечь максимальную выгоду, а игнорирование – завести в серьезную ловушку.
На что обратить внимание?
В зависимости от текущих доходов и собственной платежеспособности держите во внимании следующее:
- решите какой тип кредита вам необходим (размер процентной ставки, срок кредита, схема погашения и стоимость обслуживания);
- будьте в курсе о сроках, условиях и дополнительных комиссиях, взимаемых кредитной организацией;
- потратьте время на сравнение кредитных условий в нескольких финансовых учреждениях.
6. Первичный или вторичный рынок
Почему это важно?
Как правило, первичная недвижимость на российском рынке более доступна по цене и больше по площади возводимого жилья. При покупке новостройки партнером инвестора должна быть только строительная компания. Риски включают возможную задержку окончания строительства, увеличение расходов, и практическое отсутствие информации о районе и его потенциале. Покупка «вторички» должна сопровождаться более тщательной проверкой правоустанавливающих документов.
На что обратить внимание?
- проверьте завершенные проекты и репутацию застройщика первичной недвижимости;
- при покупке «вторички» уточните у продавца размер налогов, взносов и ежемесячных расходов;
- проверьте общее качество строительства и проведенных коммуникаций - эти затраты могут серьезно повлиять на величину потенциальной прибыли.
7. Косвенные инвестиции в недвижимость
Долгосрочное управление недвижимостью подходит не для всех, но есть и альтернатива - косвенные инвестиции в недвижимость.
Какие варианты?
- акции компаний недвижимости;
- отраслевые паевые инвестиционные фонды;
- ипотечные ценные бумаги (облигации).
Выводы.
Инвестирование в рынок недвижимости предлагает приемлемое соотношение рисков и высокой прибыльности. Вдумчивое рассмотрение вышеуказанных факторов позволит инвесторам воспользоваться преимуществами, одновременно смягчив потенциальные риски.
Ольга Шошина