+7 (904) 250-33-03
Обратный звонок

Важные факторы при инвестировании в недвижимость

По сравнению с другими видами инвестиций, инвестирование в недвижимость имеет более благоприятное соотношение риска и прибыли, но с относительно низкой ликвидностью (легкость входа и выхода).  Давайте рассмотрим наиболее важные факторы, которые необходимо учитывать при инвестировании в рынок недвижимости.

1. Местоположение недвижимости

Почему это важно?

За многие годы функционирования рынка недвижимости здесь выработалась стратегия, обеспечивающая максимальную рентабельность – место, место и еще раз место. Для жилой недвижимости прибыльность инвестиций основывается на близости и развитости инфраструктуры, безопасности района и привлекательности вида из окна; для коммерческой недвижимости основополагающими факторами будут близость к рынкам, складам, транспортным узлам, автострадам  и возможность получения налоговых льгот в определенных районах (так называемые, особые экономические зоны).

На что обратить внимание?

Для среднесрочных и долгосрочных инвестиций придется сделать прогноз развития местности в течение инвестиционного периода. В тихом районе города в ближайшем будущем могут возвести шумный завод, что, безусловно, снизит выгоду от инвестиций в жилье. Желательно провести тщательную проверку в близлежащих районах.

2. Оценка недвижимости

Почему это важно?

Реальное финансирование недвижимости при покупке, порядок цен при продаже, инвестиционный анализ, страховка и налогообложение - все зависит от оценки недвижимости.

На что обратить внимание?

Распространенные методы оценки включают в себя:

- Сравнение характеристик – сопоставление характеристик продаваемой недвижимости с аналогичными объектами на рынке. Подходит как для первичного, так и для вторичного рынка;

- Метод определения затрат – суммируются все затраты за минусом амортизации. Подходит для новостроек;

- Метод определения доходности – производится на основе ожидаемых денежных потоков. Применяется при покупке недвижимости  с целью сдачи ее в аренду.

3. Инвестиционная цель и горизонты

Почему это важно?

Учитывая низкую ликвидность и высокую стоимость «входного билета» в инвестиционный рынок, отсутствие ясности целей может привести к неожиданным результатам, включая финансовые трудности. Особенно если финансирование получено под залог.

На что обратить внимание?

Определите какие из следующих категорий соответствуют вашим целям:

- Покупка для личного пользования: экономия на аренде, возможность полноправного распоряжения;

- Покупка для сдачи недвижимости в аренду: регулярный доход и долгосрочный прирост стоимости. К сложностям такого вида владения относится самостоятельное управление недвижимостью, поиск потенциальных арендаторов, разрешение возможных споров с ними, проведение ремонтных работ;

- Покупка для перепродажи (в краткосрочной перспективе): быстрая, но небольшая прибыль, достигаемая, как правило, покупкой на стадии строительства и перепродажей на более поздней стадии;

- Покупка для перепродажи (в долгосрочной перспективе): значительный прирост стоимости, но долгий период ожидания. Может стать хорошей инвестицией к моменту выхода на пенсию или для подросших детей.

4. Ожидаемый денежный поток и потенциальная прибыль

Почему это важно?

Инвестиционная цель и порядок пользования объектом оказывают влияние на размеры денежных потоков и возможность получения прибыли.

На что обратить внимание?

Спрогнозируйте статьи доходов и расходов:

- ожидаемый доход от аренды;

- ожидаемый рост стоимости в долгосрочной перспективе;

- преимущества амортизации (и доступные налоговые льготы);

- анализ стоимости ремонтных работ для возможности продать по лучшей цене;

- соотношение кредитных выплат и стоимости недвижимости.

5. Осторожность в кредитах, знание подводных камней

Почему это важно?

Кредиты удобны, но в современных реалиях приводят к значительному удорожанию покупки. К тому же, спрогнозировать будущую прибыль на основе сегодняшних доходов – затруднительно. Для финансирования сделки с недвижимостью необходимы большие суммы, а потому и риски здесь гораздо выше. Осознание этого поможет извлечь максимальную выгоду, а игнорирование – завести в серьезную ловушку.

На что обратить внимание?

В зависимости от текущих доходов и собственной платежеспособности держите во внимании следующее:

- решите какой тип кредита вам необходим (размер процентной ставки, срок кредита, схема погашения и стоимость обслуживания);

- будьте в курсе о сроках, условиях и дополнительных комиссиях, взимаемых кредитной организацией;

- потратьте время на сравнение кредитных условий в нескольких финансовых учреждениях.

6. Первичный или вторичный рынок

Почему это важно?

Как правило, первичная недвижимость на российском рынке более доступна по цене и больше по площади возводимого жилья. При покупке новостройки партнером инвестора должна быть только строительная компания. Риски включают возможную задержку окончания строительства, увеличение расходов, и практическое отсутствие информации о районе и его потенциале. Покупка «вторички» должна сопровождаться более тщательной проверкой правоустанавливающих документов.

На что обратить внимание?

- проверьте завершенные проекты и репутацию застройщика первичной недвижимости;

- при покупке «вторички» уточните у продавца размер налогов, взносов и ежемесячных расходов;

- проверьте общее качество строительства и проведенных коммуникаций - эти затраты могут серьезно повлиять на величину потенциальной прибыли.

7. Косвенные инвестиции в недвижимость

Долгосрочное управление недвижимостью подходит не для всех, но есть и альтернатива - косвенные инвестиции в недвижимость.

Какие варианты?

- акции компаний недвижимости;

- отраслевые паевые инвестиционные фонды;

- ипотечные ценные бумаги (облигации).

Выводы.

Инвестирование в рынок недвижимости предлагает приемлемое соотношение рисков и высокой прибыльности. Вдумчивое рассмотрение вышеуказанных факторов позволит инвесторам воспользоваться преимуществами, одновременно смягчив потенциальные риски.

Ольга Шошина